W postępowaniu cywilnym charakter dochodzonego roszczenia determinuje niekiedy konieczność przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości. Może on mieć na celu między innymi określenie wartości nieruchomości, jak i zmiany wartości nieruchomości na przestrzeni czasu w związku z jakimś zdarzeniem.
Po przeprowadzeniu w ramach postępowania dowodowego tegoż dowodu, sąd powinien mieć na uwadze treść art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 poz. 65 z późn. zm. – dalej jako „u.g.n.”), zgodnie z którym „operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154”. Wszakże od chwili sporządzenia opinii do zakończenia postępowania może upłynąć więcej niż 12 miesięcy, co spowoduje niemożność wykorzystania opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości na potrzeby toczącej się sprawy. W takich właśnie sytuacjach widoczna jest rozbieżność poglądów w przedmiocie tegoż środka dowodowego.
Pierwszym podejściem z jakim można spotkać się w praktyce jest przekonanie, że do opinii biegłego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości nie mają zastosowania przepisy u.g.n. Zwolennicy tego poglądu uzasadniają go tym, że skoro dowód z tejże opinii został przeprowadzony w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, to nie stanowi on operatu szacunkowego w rozumieniu u.g.n. Nawet jeżeli biegły zatytułuje swoje opracowanie jako „Opinia”, a nie np. „Operat szacunkowy” czy „Opinia w formie operatu szacunkowego”, to w jego podstawach prawnych wskazuje się u.g.n. Pogląd ten jest coraz rzadziej spotykany, ale jeszcze jakiś czas temu był on dość powszechny. Należy uznać go jednak za nietrafny, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego, a to z uwagi na brak podstaw do rozdzielania charakteru opinii biegłego sądowego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości od operatu szacunkowego. Przywołać należy w tym miejscu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2019 r., sygn. akt II CSK 703/17, w którym wyjaśniono, że „(…) opinia rzeczoznawcy (również biegłego sądowego) powinna spełniać wymagania określone w przepisach umiejscowionych w rozdziale 1 Działu IV (Określanie wartości nieruchomości) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.). Nawet bowiem, gdy operat szacunkowy jest tylko jednym z elementów opinii biegłego sądowego, to element ten jest niezwykle istotny, jeśli opinia dotyczy wyceny wartości nieruchomości, w tym oceny różnicy wartości nieruchomości na przestrzeni określonego czasu. Zgodnie z art. 149 u.g.n., przepisy powołanego wyżej rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. W myśl z kolei art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Aczkolwiek pojęcie operatu szacunkowego nie zostało zdefiniowane w ustawie, to jednak ustawa wskazuje na szereg elementów, które powinien on zawierać i szereg wymagań, którym powinien on odpowiadać, aby wycena nieruchomości została dokonana prawidłowo”. Dlatego też, w sytuacji gdy upłynął termin 12 miesięcy na wykorzystanie opinii biegłego sądowego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości w danej sprawie, brak jest podstaw do przyjęcia stanowiska, że termin ten nie ma zastosowania do tejże opinii.
Kolejny pogląd, na który należy zwrócić uwagę, co do zasady nie kwestionuje stosowania u.g.n. do opinii biegłego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości. Co do zasady, gdyż w ramach tej koncepcji przeprowadza się czynność biegłego zwaną „aktualizacją” operatu szacunkowego. Nie jest to instytucja u.g.n., gdyż ustawa ta przewiduje „potwierdzenie aktualności” operatu szacunkowego i nie chodzi tu jedynie o semantykę. Niezmiernie często w ramach postępowania cywilnego w przedmiocie dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości, zauważyć można zamienne stosowanie pojęć „aktualizacja” i „potwierdzenie aktualności”. Przyjąć można, że nie ma to znaczenia, jeżeli w ramach czynności nazwanych „aktualizacją” w efekcie biegły dokona „potwierdzenia aktualności”. Prowadzi to jednak do niepotrzebnego zamieszania pojęciowego. Pełnomocnik strony, której zależy na tym, aby opinia biegłego nie była podważana przez drugą stronę w kolejnej instancji, powinien, chociażby z daleko idącej ostrożności procesowej, zareagować jeżeli biegłemu zlecone ma zostać przeprowadzenie „aktualizacji”. Niestety w praktyce zdarza się, że biegli przeprowadzają jednak „aktualizację” sensu stricte, w miejsce „potwierdzenia aktualności” operatu szacunkowego.
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego opisano w art. 156 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym „operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154”. W praktyce, zdarza się jednak, że okres „kolejnych 12 miesięcy” liczony jest nie od dnia upływu okresu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n, a od dnia „potwierdzenia aktualności”. Dla przykładu, biegły sporządził opinię w styczniu 2018 r., sąd zwrócił się do niego o potwierdzenie aktualności w sierpniu 2019 r., biegły potwierdził aktualność we wrześniu 2019 r. i, nie wiedząc dlaczego, uznaje się, że do września 2020 r. opinia biegłego może być wykorzystana na potrzeby prowadzonej sprawy. W rzeczywistości, mimo, że potwierdzenie aktualności nastąpiło we wrześniu 2019 r., to można się na niej oprzeć jedynie do stycznia 2020 r., co wynika wprost z treści art. 156 ust. 4 u.g.n.
Takie uregulowanie jest efektem nowelizacji wprowadzonej ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2017 poz. 1509 – dalej jako „Ustawa nowelizująca”). Przed nowelizacją art. 156 ust. 4 u.g.n. stanowił, że „operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził”. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu Ustawy nowelizującej: „art. 156 ust. 4 – propozycja ma na celu jasne i jednoznaczne określenie zasad potwierdzania aktualności operatów szacunkowych. W dotychczasowej praktyce zauważalne są wątpliwości dotyczące okresu, w którym operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany, oraz momentu, od którego ten okres należy liczyć. Dodatkowo, pomimo obowiązku dokonywania wyceny ze szczególną starannością właściwą dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego, w praktyce zdarzają się sytuacje, w których potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje bez stosownej analizy prawno-ekonomicznej przedmiotu wyceny i lokalnego rynku nieruchomości. Proponuje się zatem, aby potwierdzenie aktualności obejmowało kolejne dwanaście miesięcy, licząc od zakończenia okresu, w którym operat szacunkowy mógł być wykorzystany, a potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego powinno zostać udokumentowane stosowną analizą, załączoną do operatu szacunkowego”.
Przepisy intertemporalne w art. 4 ust. 5 Ustawy nowelizującej wskazują, że „do potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy dokonywanego po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy art. 156 ust. 4 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Do potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dołącza się kopię dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w art. 175 ust. 4 ustawy zmienianej w art. 1, aktualnego na dzień tego potwierdzenia”. Innymi słowy, jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przed 1 września 2017 r., a potwierdzenia jego aktualności dokonano po tym dniu, to operat może być wykorzystywany do celów, dla których został sporządzony, maksymalnie przez 24 miesiące od daty jego pierwotnego sporządzenia.
Na wagę aktualności opinii biegłego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości wskazał Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 9 października 2019 r., sygn. akt XXIII Ga 1737/18: „(…) konieczność potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dotyczy również operatów wykorzystywanych w postępowaniu rozpoznawczym, w przypadku, gdy wartość nieruchomości jest przedmiotem dowodu z opinii biegłego, zatem termin 12 miesięcy z art. 156 ust. 3 ugn, dotyczy również organu odwoławczego. Termin ten dotyczy zarówno organu I instancji jak i organu odwoławczego, który jest organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Zatem materiał sprawy jakim jest operat szacunkowy musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym, niepozwalającym na rozstrzygnięcie czy dane stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Zaś ponowna aktualizacja operatu szacunkowego winna być uzupełniona o analizę wymaganą przez art. 156 ust. 4 ugn”. Należałoby więc uznać, że sąd II instancji w tym zakresie powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe polegające na dopuszczeniu z urzędu dowodu z kolejnej opinii biegłego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości w przypadku upływu terminu z art. 156 ust. 4 u.g.n., tudzież zlecić potwierdzenie jej aktualności w przypadku upływu terminu z art. 156 ust. 3 u.g.n.
Jak już wspomniano, niekiedy w miejsce instytucji „potwierdzenia aktualności” stosowana jest czynność biegłego zwana „aktualizacją”. Należy ją traktować jako czynność techniczną biegłego, gdyż w świetle przepisów u.g.n. nie ma ona żadnej mocy przedłużenia aktualności operatu szacunkowego. Tytułem wstępu, zwrócić uwagę należy, że rzeczoznawcy majątkowi zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. zobowiązani są „(…) do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości”. Właśnie w oparciu o ustawowy nakaz dokonywania określania wartości nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi biegli z dziedziny wyceny wartości nieruchomości w postępowaniu sądowym przeprowadzają „aktualizację”. Takie działanie jednak należy uznać za nieprawidłowe. Czynność biegłego określana jako „aktualizacja” został opisana w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych – Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3 KSWP 3 – Operat Szacunkowy (dalej jako „Standard”). Zgodnie z punktem 6.1 Standardu „przez aktualizację operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego dotyczące operatu szacunkowego wcześniej sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę, mające na celu określenie aktualnej wartości nieruchomości. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie stanowi aktualizacji w rozumieniu niniejszego Standardu”. Z treści Standardu wprost wynika, że „aktualizacja” nie przedłuża okresu w jakim opinia w formie operatu szacunkowego może zostać wykorzystana dla celów postępowania sądowego.
Należy jednak rozważyć, czy w sytuacji, kiedy nie upłynął termin 12 miesięcy od sporządzenia opinii, możliwym jest zweryfikowanie, poprzez zlecenie biegłemu sporządzenia „aktualizacji”, czy wartość nieruchomości nie uległa w ciągu kilku miesięcy zmianie. Analizę należy rozpocząć od treści art. 175 ust. 6 u.g.n. zgodnie, z którym „Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa ustala oraz ogłasza obowiązujące standardy zawodowe w drodze obwieszczenia”. Oznacza to, że warunkiem obowiązywania standardu zawodowego jest jego ogłoszenie w drodze obwieszczenia. W przeciwnym razie nie można uznać standardu zawodowego za obowiązujący. Skoro standard zawodowy nie obowiązuje to, nie ma formalnej podstawy do jego stosowania w postępowaniu sądowym. Jedynym obowiązującym na dzień dzisiejszy standardem zawodowym jest ogłoszony obwieszczeniem z dnia 1 września 2017 r. standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr 1 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności (Dz. Urz. MIiB 2017 poz. 59). Standard regulujący kwestie „aktualizacji” operatu szacunkowego nie jest więc standardem obowiązującym. Orzecznictwo w tym względzie jest skromne, jednakże przywołać można fragment postanowienia Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 11 marca 2016 r., sygn. akt II Ca 490/14 – „Biegły odniósł się do tych zarzutów. Z kwestii metodologicznych podnieść należy, iż Powszechne Krajowe Z. Wyceny ((…)) Krajowy Standardy Wyceny Specjalistycznej (…) 4 nie zostały na podstawie art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) uzgodnione z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa i opublikowane w Dzienniku Urzędowym tego ministra. Zatem słusznie biegły sądowy podnosi, iż nie mogą stanowić one podstawy normatywnej szacującego wartość nieruchomości”. Przywołać również należy słuszne stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17 – „Zgodnie z art. 175 ust. 6 u.g.n. warunkiem obowiązywania standardu zawodowego jest jego ogłoszenie przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. (…) Wewnętrzne regulacje określonych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych i ich związków nie mogą być punktem odniesienia do kontroli legalności decyzji”.
Reasumując, uznać należy, że do opinii biegłego sądowego z dziedziny wyceny wartości nieruchomości w postępowaniu cywilnym znajdują zastosowanie przepisy u.g.n. Dlatego też, sądy I instancji dokonując ustaleń na podstawie takiej opinii nie mogą przekroczyć terminów przewidzianych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Taka sama zasada dotyczyć będzie również sądu II instancji w ramach prowadzonego postępowania odwoławczego. Szczególnie w sytuacji, gdy opinia w formie operatu szacunkowego sporządzona w postępowaniu przed sądem I instancji, w czasie rozpoznawania sprawy przez sąd II instancji straci swą aktualność. W przypadku upływu terminu określonego w art. 156 ust. 3 u.g.n. sąd powinien zlecić biegłemu „potwierdzenie aktualności” operatu w ramach sporządzonej opinii, gdyż jedynie ta instytucja przewidziana w u.g.n. pozwala na przedłużenie możliwości jego wykorzystania o kolejne 12 miesięcy. Pamiętać przy tym należy, że kolejne 12 miesięcy liczone jest od dnia upływu okresu 12 miesięcy liczonych od daty sporządzenia opinii, a nie od dnia „potwierdzenia aktualności”. Opieranie się na czynności biegłego polegającej na „aktualizacji” operatu, czy to w miejsce instytucji „potwierdzenia aktualności”, czy w jakimkolwiek innym celu, nie znajduje uzasadnienia w obecnym stanie prawnym. Tym samym dokonywanie w procesie cywilnym jakichkolwiek ustaleń na podstawie czynności technicznej jaką jest „aktualizacja” przewidziana w Standardzie uznać należy za niezasadne.