19 września br. wejdzie w życie ustawa z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 1090), która wprowadza możliwość przeprowadzenia licytacji nieruchomości w formie elektronicznej. Ustawodawca, wzorując się na elektronicznej licytacji ruchomości, postanowił wprowadzić elektroniczną licytację nieruchomości.
W uzasadnieniu do projektu ustawy wskazano, że celem tego rozwiązania jest przyspieszenie postępowań sądowych, zmniejszenie ich kosztów, zapewnienie bezpieczeństwa licytantom (w szczególności w trakcie panującej obecnie epidemii) oraz przyspieszenie postępowania egzekucyjnego w zakresie egzekucji z nieruchomości.
Do elektronicznej licytacji nieruchomości będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy o egzekucji z nieruchomości z pewnymi wyjątkami. Zatem czynności zajęcia nieruchomości, opisu i oszacowanie, ustanowienie dozoru nad nieruchomością nie będzie się niczym różniły od czynności w toku „zwykłej” egzekucji z nieruchomości. Odmienna będzie tylko sama licytacja. O tym, czy będzie odbywała się w formie „stacjonarnej”, czy elektronicznej, będzie decydował wierzyciel poprzez złożenie stosownego wniosku do komornika (art. 9862 kpc). Co istotne, to wierzyciel będzie mógł wybierać, czy żąda przeprowadzenia już pierwszej licytacji w formie elektronicznej czy dopiero drugiej. Przeprowadzenie licytacji w formie elektronicznej umożliwi wzięcie w niej udziału w licytacji większej liczbie zainteresowanych, którzy będą mieli możliwość wzięcia udziału również w innych równolegle odbywających się licytacjach na obszarze całego kraju. Dotychczas chęć udziału w kilku licytacjach równocześnie wiązała się z koniecznością ustanowienia pełnomocnika, który i tak w czasie samego przetargu nie mógł się kontaktować ze swoim mandantem w celu elastycznego reagowania na następujące postąpienia podnoszące cenę sprzedaży.
W przypadku gdy sprzedanych ma być kilka nieruchomości dłużnika, ma on możliwość wyboru kolejności, w jakiej będą sprzedawane. Podobnie jest to uregulowane w przypadku licytacji „stacjonarnej”.
Warunkiem wzięcia udziału z licytacji elektronicznej jest założenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym obsługującym licytację elektroniczną (art. 9864 kpc). Dla osób jednorazowo biorących udział w licytacji może być to pewna niedogodność, jednakże w obecnych czasach, gdy zakupy za pośrednictwem Internetu są mocno rozpowszechnione, to ten obowiązek nie wydaje się być dużym utrudnieniem.
Komornik obwieszcza o terminie licytacji w formie elektronicznej na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, odmiennie niż w przypadku licytacji „stacjonarnej” obwieszczenia nie umieszcza się na stronie sądu, przy którym działa komornik, nie wywiesza się w budynku sądu ani gminy oraz nie zamieszcza się ogłoszenia prasowego. Jest to racjonalne działanie, ponieważ tablice ogłoszeniowe zarówno w sądzie jak i w urzędzie gminy to anachronizm tylko formalnie spełniający warunek ogłoszenia publicznego, szczególnie w czasach epidemii. Ogłoszenia prasowe publikowane w dzienniku poczytnym w danej miejscowości również nie dawały pewności, że informacja dotrze do osób potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości. W obecnych czasach prasa drukowana jest coraz mniej popularna, a jednocześnie generuje koszty, które musi tymczasowo ponosić wierzyciel.
Treść obwieszczenia o licytacji elektronicznej w zasadniczych elementach jest tożsama z obwieszczeniem o licytacji „stacjonarnej”. Najważniejszą różnicą jest wskazanie, iż licytacja odbywa się elektronicznie oraz termin uiszczenia rękojmi, który w tym przypadku wynosi dwa dni przed licytacją – w „stacjonarnej” jest to jeden dzień.
Nowym rozwiązaniem jest obowiązek zamieszczenia przez komornika protokołu opisu i oszacowania nieruchomości wraz z obwieszczeniem o licytacji. Umożliwi to zapoznanie się przez nabywców z informacjami o stanie faktycznym nieruchomości, ilości osób w niej zamieszkałych. Należy pozytywnie ocenić to rozwiązanie, które zaoszczędzi czas zarówno osobom zainteresowanym nabyciem nieruchomości, jak i pracownikom kancelarii komornika.
Ustawodawca, chcąc zapewnić komfort psychiczny dłużnika, którego nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży, zdecydował, iż w przypadku licytacji elektronicznej w treści obwieszczenia nie będzie zawarte imię i nazwisko dłużnika, a jedynie dane dotyczące nieruchomości, m. in. adres i numer księgi wieczystej. Zdaniem Ministerstwa Sprawiedliwości ma to zapobiec stygmatyzacji dłużnika w przyszłości, jednak jak w procesie legislacyjnym wskazała Krajowa Rada Komornicza, ta ochrona dłużnika będzie czysto iluzoryczna, ponieważ z uwagi na jawność ksiąg wieczystych i elektroniczny do nich dostęp to każdy zainteresowany będzie mógł jednoznacznie ustalić dane osobowe dłużnika. Dodatkowo dane dłużnika oraz wierzyciela są przecież zawarte w protokole opisu i oszacowania, który, jak wcześniej wspomniano, też będzie publikowany na stronie internetowej. W rzeczywistości nie będzie więc żadnych trudności w ustaleniu tożsamości dłużnika.
Wraz z rękojmią licytant będzie zobowiązany do podania w systemie do przeprowadzenia licytacji danych niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu, tj.: numeru PESEL, numeru dokumentu stwierdzającego tożsamość i oświadczenia, czy pozostaje w związku małżeńskim, a jeżeli tak, czy nieruchomość zamierza nabyć do majątku wspólnego czy osobistego, oraz do wskazania, czy licytuje we własnym imieniu czy jako pełnomocnik innej osoby, a także innych danych, jeżeli potrzeba ich podania wynika z przepisów odrębnych ustaw. Na przykład w przypadku obcokrajowców niezbędna jest zgoda ministra MSWiA na nabycie niektórych nieruchomości. W trakcie licytacji „stacjonarnej” te dane również są podawane ale dopiero w trakcie licytacji przeprowadzanej pod nadzorem sądu. Przepis jest więc potwierdzeniem dotychczasowej praktyki.
W przypadku, gdyby wystąpiły jakieś braki formalne, komornik wezwie do ich uzupełnienia. Jest to bardzo dobra zmiana, ponieważ w przypadku licytacji „stacjonarnej” o brakach licytant dowiaduje się w trakcie licytacji, gdy najczęściej jest już za późno na dostarczenie wymaganych dokumentów.
Czas trwania licytacji wynosi 7 dni, a termin jej rozpoczęcia i zakończenia powinien wypadać w dni robocze pomiędzy godziną 9.00 a 14.00. Licytanci w trakcie przetargu ofiarują cenę nabycia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. W związku z tym, iż w systemie będzie uwidoczniona ostatnia zaoferowana cena, ustawodawca zrezygnował z obwieszczenia przez komornika ostatnio zaoferowanej ceny. Ma to znaczenie w trakcie licytacji „stacjonarnej”, gdy jeden z licytantów mógłby nie usłyszeć kwoty, lecz w licytacji elektronicznej jest zbędne. W związku z tym, że licytacja trwa aż tydzień, dłużnik ma możliwość spłacić całe zadłużenie jeszcze w trakcie licytacji. W takiej sytuacji komornik anuluje przetarg. Podobnie będzie w przypadku, gdy w trakcie licytacji jednej z wielu nieruchomości dłużnika uzyskana zostanie suma na zaspokojenie wszystkich wierzycieli. Przetarg wygrywa osoba, której oferta była najwyższa w chwili zakończenia przetargu. Na dzień kończenia artykułu Ministerstwo Sprawiedliwości nie opublikowało jeszcze projektu rozporządzenia, jednakże zasadnym wydaje się przypuszczenie, że system do przeprowadzania licytacji po upływie czasu licytacji będzie automatycznie zamykał możliwość dokonywania dalszych postąpień. Takie rozwiązanie z pewnością uniemożliwi kierowanie zarzutów wobec komornika o nieuzasadnione przedłużanie przetargu. Z drugiej strony może powstać sytuacja, że przez prawie całe 7 dni trwania licytacji nie będzie żadnych postąpień, a będą one dokonywane dopiero w ostatniej godzinie przed zakończeniem przetargu, wówczas o tym kto zostanie nabywcą, będzie decydować szybkość łącza internetowego, a nie chęć zapłacenia najwyższej ceny. W związku z tym, że przetarg będzie się odbywał elektronicznie i zapewne będzie możliwe dokonanie jego wydruku z wszystkimi postąpieniami oraz czasem, kiedy nastąpiły, to ustawodawca zrezygnował z obowiązku nagrywania przetargu. Jest to racjonalne, ponieważ skoro większość czynności będzie odbywała się automatycznie, to nie ma czego nagrywać.
Po zakończeniu przetargu komornik za pośrednictwem systemu teleinformatycznego informuje licytantów o wyłonieniu licytanta ofiarującego najwyższą cenę w chwili zakończenia przetargu.
W toku licytacji „stacjonarnej” skargi na czynności komornika są ustnie zgłaszane bezpośrednio sędziemu nadzorującemu przetarg. Kodeks postępowania cywilnego nie reguluje, co może być przedmiotem skargi. W praktyce licytanci najczęściej składają skargi na nieuznanie przez komornika postąpienia, a dłużnicy skarżą wszystko, począwszy od rozpoczęcia przetargu. W licytacji elektronicznej ustawodawca przewiduje dwa rodzaje skarg. Pierwsza, na odmowę dopuszczenia do przetargu, może być złożona w terminie 3 dni od dnia odmowy. Druga, na sam przebieg przetargu, w terminie 3 dni od dnia jego zakończenia. Obie skargi można złożyć wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Jest to logiczna konsekwencja przeprowadzania całej licytacji w formie elektronicznej. Pewne wątpliwości budzi przepis zawarty w art 9868 § 3, a mianowicie skargę za pośrednictwem systemu teleinformatycznego mogą złożyć także osoby niewymienione w § 2, o ile posiadają w tym systemie konto. W § 2 wskazano, że skargę mogą złożyć licytanci i osoby, których nie dopuszczono do przetargu, a zatem w § 3 chodzi o inne osoby niebiorące udziału w przetargu. Mogą to być więc osoby zainteresowane przeprowadzoną licytacją, lecz takie które nie brały w niej udziału, a zatem będą to w szczególności dłużnik, wierzyciel, wierzyciel hipoteczny, współwłaściciel nieruchomości, dłużnik solidarny – o ile posiadają konto w portalu teleinformatycznym. Jeżeli więc dłużnik nie posiada konta w portalu, to nie jest uprawniony do złożenia skargi. Powstaje zatem wątpliwość, czy w takim razie dłużnik może złożyć „zwykłą” skargę na czynności komornika w trybie art. 767 kpc. Analiza przepisów regulujących tryb przeprowadzania innych licytacji w toku postępowania egzekucyjnego nie uzasadnia takiego twierdzenia. W egzekucji z ruchomości dłużnik i wierzyciel mogą zaskarżyć udzielenie przybicia w razie naruszenia przepisów o publicznym charakterze licytacji, o najniższej cenie nabycia i o wyłączeniu od udziału w przetargu, przy czym skarga powinna być zgłoszona do protokołu licytacji. W elektronicznej licytacji ruchomości przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie przewidują możliwości złożenia skargi na czynność komornika. W trakcie „stacjonarnej” licytacji nieruchomości skarga na czynność komornika powinna być ustnie zgłoszona sędziemu nadzorującemu licytację. Wobec tego należy uznać, że w elektronicznej licytacji nieruchomości dłużnik może złożyć skargę na czynności komornika, ale wyłącznie za pośrednictwem systemu. Celem takiej konstrukcji jest przyspieszenie postępowania i uniknięcia sytuacji, gdy dłużnik nadaje skargę za pośrednictwem poczty. Teoretycznie mogłoby się bowiem zdarzyć, iż taka skarga wpłynęłaby do sądu już po udzieleniu przybicia nabywcy. Dodatkowym argumentem przemawiającym za odmową przyznania dłużnikowi uprawnienia do złożenia „zwykłej” skargi w trybie art. 767 jest okoliczność, że nieobecność dłużnika w trakcie „stacjonarnej” licytacji również uniemożliwia mu złożenie skargi na czynność komornika. Wobec tego teza, iż w elektronicznej licytacji nieruchomości dłużnikowi przysługuje więcej środków zaskarżenia niż w przypadku innych licytacji jest całkowicie nieuzasadniona.
Niezwłocznie po zamknięciu przetargu, nie później niż w terminie tygodnia, komornik przesyła sądowi protokół z przebiegu przetargu, wszystkie nierozpoznane skargi oraz dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia. Następnie sąd wydaje postanowienie co do przybicia na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia od dnia otrzymania protokołu z przebiegu przetargu oraz dokumentów niezbędnych do udzielenia przybicia. Jest to uregulowanie podobne jak w przypadku uproszczonej egzekucji z nieruchomości, w której komornik po licytacja niezwłocznie przekazuje akta do sądu, a sąd niezwłocznie wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia. Wprowadzenie przez ustawodawcę doprecyzowania co oznacza określenie „niezwłocznie”, czyli nie dłużej niż tydzień należy ocenić bardzo pozytywnie. Pozwala to licytantom na określenie ram czasowych, w których zostanie wydane postanowienie o udzieleniu przybicia. Należy przypomnieć, iż w przypadku licytacji „stacjonarnej” sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia zaraz po zamknięciu przetargu.
Zdaniem Ministerstwa Sprawiedliwości nowy rodzaj licytacji będzie znacznie bardziej efektywny od dotychczasowego oraz poprawi się transparentność odbywających się w jej toku przetargów. Dostrzegany jest bowiem niejednokrotnie problem zmów między licytantami w celu obniżenia ceny nabycia, co nie będzie możliwe w toku licytacji odbywających się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Niewątpliwie należy się zgodzić z tym stanowiskiem. Skończą się bezpodstawne zarzuty mediów odnośnie rzekomego „ustawiania” licytacji przez komorników i sprzedawania nieruchomości po zaniżonych cenach swoim znajomym. Ze swojej strony pragnę dodać, że licytacja elektroniczna będzie bardziej czytelna dla licytantów, którzy dotychczas działając pod wpływem emocji np. niewłaściwie wskazywali kwotę postąpienia lub robili to nieznacznie za późno, co skutkowało nieuznaniem tych postąpień przez komornika. Wielokrotnie zdarza się, że przy licytacji „stacjonarnej” licytanci zachowują się dość głośno, co uniemożliwia prawidłowe przeprowadzanie przetargu, a czasami konieczne jest zarządzenie przerwy i odtworzenie nagrania, aby wyjaśnić wątpliwości co do tego, co i w jakim czasie powiedział każdy z licytantów. Dodatkowo licytacja „stacjonarna” zazwyczaj odbywa się w obecności dłużnika, który robi wszystko, aby do niej nie doprowadzić. Notoryczne jest zniechęcanie licytantów przez dłużnika poprzez udzielanie nieprawdziwych informacji odnośnie do np. liczby osób zamieszkujących w lokalu lub o nagłym pogorszeniem stanu technicznego lokalu. Dłużnicy często już w trakcie licytacji „stacjonarnej” przedkładają wątpliwe dowody spłaty całego zadłużenia lub kierują niezasadne wnioski np. wyłączenie komornika lub sędziego. W trakcie licytacji elektronicznej tego typu obstrukcja nie będzie miała miejsca, co niewątpliwie przełoży się na sprawność jej przeprowadzania.
Wprowadzenie licytacji elektronicznej w znacznym stopniu odciąży sądy z konieczności sprawowania nadzoru nad licytacjami „stacjonarnymi”, które często są bezskuteczne z powodu braku licytantów. Jak wcześniej już wspomniano, w trakcie licytacji nie będzie można kierować wniosków o wyłączenie komornika lub sędziego, które w przeważającej większości przypadków są składane jedynie w celu przedłużenia postępowania. Przed kilku laty komornikom przekazano kompetencje do sporządzenia planów podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, co znacząco przyspieszyło egzekucje z nieruchomości. Mam nadzieję, że obecna nowelizacja w takim samym stopniu spowoduje przyspieszenie postępowań egzekucyjnych.