W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku sąd orzekł o uprawnieniu do lokalu socjalnego dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Orzekając też o tym uprawnieniu – sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Warto zaznaczyć, że sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia tylko w ramach wytoczonego powództwa o eksmisję.
Obowiązek wydania i opróżnienia lokalu może ciążyć na dłużniku nie tylko w wyniku wyroku sądu. Tytułem wykonawczym uprawniającym do eksmisji z lokalu mieszkalnego bez konieczności zapewnienia dłużnikowi lokalu socjalnego jest również akt notarialny (po nadaniu mu klauzuli wykonalności przez sąd), w którym dłużnik poddał się egzekucji w zakresie wydania lokalu mieszkalnego (art. 777 k.p.c.) oraz prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz osoby, która nabyła nieruchomość w drodze licytacji (art. 999 k.p.c.). W tych przypadkach, to dłużnik, który domaga się stwierdzenia uprawnienia do lokalu socjalnego może wystąpić w trybie art. 189 k.p.c. o ustalenie przez sąd prawa do lokalu socjalnego, jednakże samo takie powództwo nie wstrzymuje postępowania egzekucyjnego w zakresie opróżnienia i wydania wierzycielowi lokalu w stanie wolnym. W ramach takiego powództwa, dłużnik powinien wystąpić o zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: Ustawa), lokalem socjalnym jest lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.
Brak jest definicji legalnej lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Definicję lokalu mieszkalnego odnajdujemy w art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy. Zgodnie z nim lokalem jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
Z uwagi na brak definicji legalnej lokalu, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika do definicji tego terminu należy podejść szeroko, biorąc pod uwagę nie tylko wskazane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Najistotniejsze jak wskazuje T. Eraciński, dla uznania za lokal służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jest nie jego przeznaczenie, ale faktyczny sposób korzystania. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 lutego 2007 r. wskazał, iż przepisy art. 1046 § 3-8 k.p.c. stosuje się w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym na podstawie wyroku nakazującego wydanie altany posadowionej na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, w której dłużnik faktycznie zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe.
Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania przez konkretne osoby lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia lokalu następuje z uwagi na zachowanie eksmitowanego, który w sposób rażący bądź uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu co w konsekwencji czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku bądź jeżeli swoim zachowaniem eksmitowany uniemożliwia wspólne z nim zamieszkiwanie w jednym lokalu. Zgodnie z art. 14 ust. 4 Ustawy sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
W sytuacji, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego,
sąd orzeka o nakazie opróżnienia lokalu bez prawa do lokalu socjalnego. W takim przypadku sąd w wyroku wskazuje powody dla których orzeczono nakaz opróżnienia lokalu bez opisywanego prawa.
W przypadku wykonania wyroku eksmisji w którym sąd nie orzekł o prawie dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli w toku postępowania o opróżnienie lokalu zostanie wskazane tymczasowe pomieszczenie to zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, komornik zawiadamia o tym fakcie strony postępowania, wskazując jednocześnie termin usunięcia do niego dłużnika oraz gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Należy zaznaczyć również, że art. 16 Ustawy zabrania wykonywania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego wyłącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ochrona ta nie obejmuje osób, w stosunku do których orzeczono eksmisję z powodu znęcania się nad rodziną lub wykraczania w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Osoba taka zatem może zostać w każdym czasie usunięta do schroniska, noclegowni lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Okres ochronny nie dotyczy osób, którym wskazano lokal, do którego ma nastąpić eksmisja, a więc ochroną taką objęty jest dłużnik, któremu gmina wskazała pomieszczenie tymczasowe, albowiem nie jest ono lokalem.
Zupełnie odrębnym zagadnieniem jest instytucja lokalu zamiennego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 4 Ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 Ustawy. Ustawodawca w art. 11 ust. 6 Ustawy przewidział, iż w wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku.
Z regulacji tych wynika zatem, że z koniecznością zapewnienia lokalu zamiennego mamy do czynienia w przypadku konieczności rozbiórki budynku, a wówczas właściciel budynku jest zobowiązany do zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki. Definicja lokalu zamiennego została uregulowana w art. 2 ust. 1 pkt 6 Ustawy, zgodnie z którym przez pojęcie lokalu zamiennego należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.
