Problematyka eksmisji, a więc egzekucji wydania (i opróżnienia w stanie wolnym od osób i rzeczy) nieruchomości jest często drażliwym tematem nie tylko dla wierzycieli i dłużników, ale też dla gmin, spółdzielni mieszkaniowych, ośrodków pomocy społecznej oraz samych komorników sądowych. Cała istota rzeczy polega na tym, że eksmisja wymaga wyważenia interesów wierzyciela, który chce wykonywać swoje prawa dotyczące nieruchomości, a z drugiej strony dłużnika, który broni swojej najbardziej osobistej sfery życia i prywatności. Po jednej szali leży ważna pomoc w zapewnieniu wierzycielowi ochrony swoich praw, które to prawa nie mogą być wykonywane przez to, że dłużnik nie chce dobrowolnie wykonać ciążącego na nim obowiązku. Natomiast z drugiej strony istotne jest odpowiednie zabezpieczenia dłużnika przed tzw. „eksmisją na bruk”, albowiem przed bezdomnością chroni go Konstytucja RP.
Do przymusowego wykonania obowiązku dłużnika konieczne jest złożenie przez wierzyciela stosownego wniosku do właściwego organu egzekucyjnego. Organ egzekucyjny jest to organ, który podejmuje czynności bezpośrednio zmierzające do wykonania tytułu wykonawczego. Kodeks postępowania cywilnego w art. 758 wskazuje na właściwość funkcjonalną organów egzekucyjnych. Zgodnie w powyższym artykułem sprawy egzekucyjne należą do właściwości sądów rejonowych oraz działających przy tych sądach komorników, przy czym komornik jest organem wykonującym wszystkie czynności egzekucyjne, z wyjątkiem zastrzeżonych dla sądu rejonowego. Regulacja egzekucji świadczeń niepieniężnych w ustawodawstwie polskim była wielokrotnie zmieniana, aby dostosować ją do zasad wynikających z Konstytucji RP i innych ustaw oraz do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego.
Zgodnie z art. 1046 k.p.c. do przeprowadzenia egzekucji wydania nieruchomości, statku albo opróżnienia lokalu mieszkalnego właściwy jest komornik działający przy sądzie rejonowym, w okręgu którego znajdują się te rzeczy. Właściwość miejscowa komornika nie jest właściwością wyłączną. Na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. Z 2015 r. poz. 790, dalej u.k.s.e.) istnieje możliwość wyboru komornika, który nie jest komornikiem właściwym według przepisów k.p.c. Zgodnie z art. 8 ust. 5 u.k.s.e. wierzyciel ma prawo wyboru komornika na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z wyjątkiem spraw o egzekucje z nieruchomości oraz spraw, w których przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio. Komornik sądowy, zgodnie z art. 1 u.k.s.e jest funkcjonariuszem publicznym działającym przy sądzie rejonowym. Wykonuje on czynności egzekucyjne w sprawach cywilnych oraz przekazane na podstawie przepisów szczególnych. Teoretycznie jest on organem samodzielnym i niezależnym, działającym w zakresie prowadzonych czynności na podstawie prawa, natomiast w praktyce wiążą go orzeczenia sądów, bardzo niejednolitych w swojej myśli i linii orzeczniczej.
Instytucja egzekucji świadczeń niepieniężnych została przez ustawodawcę ukształtowana w sposób, który w intencji ustawodawcy zapewnić miał wierzycielowi możliwość dochodzenia swoich praw przy wykorzystaniu organów egzekucyjnych. Wierzyciel nie może samodzielnie i samowolnie wymuszać określonego zachowania dłużnika bez instytucji egzekucji. Wierzyciel nie może przy pomocy własnych środków przymusu zmierzać do tego, aby dłużnik wykonał ciążący na nim obowiązek. To komornik wyposażony jest w pewne kompetencje i uprawnienia, takie jak upoważnienie do otwarcia lokalu przy pomocy ślusarza, usuwanie bezpośredniego oporu dłużnika za pomocą policji, możliwość dyscyplinowania dłużnika lub osoby trzeciej za pomocą grzywy, które gwarantują wierzycielowi to, że egzekucja odniesie pożądany skutek. Prawodawca zapewnił także ochronę dłużnika. Przewidział pewne przypadki w których przeprowadzenie egzekucji w formie opróżnienia lokalu jest niemożliwe. Takimi wyjątkami są m.in. wprowadzenie okresu ochronnego oraz obligatoryjne orzeczenie o prawie do lokalu socjalnego w pewnych przypadkach. Za pomocą wskazanych środków ustawodawca wzmacnia zasadę wyrażoną w Konstytucji RP o tym, że państwo zapobiega bezdomności. Regulacje te mają na celu również ochronę rodziny czego dowodem jest np. szczególna ochrona kobiet w ciąży czy małoletnich. Ponadto w przypadku braku prawa do lokalu socjalnego ustawodawca przewidział ochronę dłużnika w postaci zapewnienia mu oraz pozostałym domownikom pomieszczeń tymczasowych. Dłużnik nie zostaje eksmitowany „na bruk” i pozostawiony bez pomocy, nawet w przypadku, kiedy nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego i nie wskazano dla niego pomieszczenia tymczasowego. Wtedy bowiem gmina właściwa miejscowo dla lokalu, który ma zostać opróżniony ma obowiązek zapewnić dłużnikowi miejsce w schronisku, noclegowni lub innej placówce zapewniającej miejsca noclegowe.
W następnych artykułach autor niniejszego cyklu przybliży szczegółowo tematykę eksmisji,
ze szczególnym uwzględnieniem jej praktycznych aspektów.
