W dobie globalizacji międzynarodowa współpraca prawna nabiera szczególnego znaczenia, zwłaszcza tam, gdzie różne systemy prawne się wzajemnie przenikają. W ramach współpracy między In Gremio a Berliner Anwaltsblatt prezentujemy Państwu pierwszy z serii wspólnych artykułów porównujący regulacje dotyczące najmu w Polsce i w Niemczech.
Cieszymy się, że do współpracy przy tym opracowaniu zaprosiliśmy wybitnych specjalistów z zakresu prawa najmu, mecenas Barbarę Finker i dr Krzysztofa Skawiańczyka. Oboje autorzy wnoszą wartościowe spojrzenie i wnikliwe analizy, które rzucają światło
na regulacje prawne obu krajów.
Rozmowa z mecenas Barbarą Finker z perspektywy prawa niemieckiego i z mecenasem dr Krzysztofem Skawiańczykiem z perspektywy prawa polskiego:
Czy mogliby Państwo wyjaśnić podstawowe zasady prawa najmu oraz określić cele, które to prawo sobie stawia?
BF: Niemcy są dumni ze swojego „społecznego prawa najmu”, którego korzenie sięgają lat 70-tych XX wieku. Idea „społeczna” polega na stworzeniu równowagi między uzasadnionymi, często sprzecznymi interesami wynajmującego i najemcy. Prawo wynajmującego, wynikające z własności, stoi w opozycji do „znaczenia mieszkania jako centrum życia ludzkiego”. W niemieckim prawie zobowiązań wiele przepisów ma charakter dyspozytywny, jednak prawo najmu ustala szereg zasad chroniących najemcę, od których nie można odstąpić. Obejmuje to między innymi prawa gwarancyjne (w szczególności prawo do obniżenia czynszu w przypadku wad), podwyżki czynszu, terminy wypowiedzenia i itp. Ochrona najemców przed bezdomnością jest traktowana jako kwestia najwyższej wagi.
KS: Myśląc o zasadach głównych prawa najmu lokali mieszkaniowych wydaje się, że zasadniczą regułą jest ochrona praw najmujących: przewidywalność stosunku najmu, ochrona nienaruszalności mieszkania stanowiąca prawo osobiste najmującego, także w prawo do niezakłóconego korzystania z mieszkania, do nietykalności mieszkania, czyli ochrona prywatności najemcy i miru domowego. Podstawą jest zatem ochrona praw najmu, z której wynikają inne chronione prawem uprawnienia najemcy, przy uwzględnieniu pozycji wynajmującego w zakresie ustawowo unormowanym.
Ochroną ustawową objęta jest również wysokość czynszu, bowiem ustawodawca ogranicza możliwość wprowadzania podwyżek.
Jakie kluczowe elementy musi zawierać umowa najmu?
BF: Umowy najmu w Niemczech nie muszą być zawierane w formie pisemnej, aby były ważne. Muszą jednak zawierać dane stron umowy, dokładny opis nieruchomości, wysokość czynszu oraz, jeśli to możliwe, okres najmu (w razie wątpliwości: na czas nieokreślony). W praktyce najczęściej stosuje się umowy wzorcowe, które są traktowane jako ogólne warunki umowy (AGB) i podlegają ścisłej kontroli sądowej pod kątem przejrzystości i ewentualnego naruszania praw drugiej strony. Jeśli szczegóły dotyczące praw i obowiązków nie są określone lub są określone niewłaściwie, wówczas zastosowanie ma ustawowy model przewidziany przez niemieckie prawo cywilne (BGB).
KS: Umowa najmu powinna być sporządzona w formie pisemnej i zawierać podstawowe elementy, takie jak określenie stron umowy, przedmiot najmu, wysokość czynszu, datę i miejsce zawarcia umowy oraz podpisy obu stron. Dobrze jest jednak, gdy umowa reguluje również inne istotne kwestie. Powinna uwzględniać dodatkowe opłaty związane z korzystaniem z mieszkania, które są obowiązkiem najemcy, a także precyzować sposób płatności oraz terminy zapłaty czynszu i innych opłat. Ważne jest, aby określić okres, na jaki zawarta jest umowa najmu, zasady dotyczące kaucji i jej rozliczenia, a także obowiązki związane z naprawami i inwestycjami w przedmiot najmu oraz sposób ich rozliczania. Umowa powinna także zawierać postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy. Dokładne uregulowanie tych kwestii w umowie może pomóc w uniknięciu późniejszych nieporozumień i sporów.
Wartym polecenia jest by, do umowy załączony był protokół zdawczo-odbiorczy, ilustrujący stan przedmiotu najmu w chwili wydania najemcy. Warto jednak pamiętać, że przy kształtowaniu szczegółowych praw i obowiązków stron, w szczególności, gdy chodzi o obowiązki najemcy i konsekwencje wynikające z naruszenia tych obowiązków, należy mieć na uwadze bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa, które mogą ograniczać, a nawet wyłączać możliwość obciążenia najemcy pewnymi obowiązkami.
Czy obowiązują przepisy dotyczące kontroli i ograniczenia wysokości czynszów? Jeśli tak, w jaki sposób przepisy te wpływają na rynek wynajmu?
BF: Strony umowy najmu mogą zasadniczo swobodnie ustalać wysokość czynszu na początku najmu, jednak w przypadku najmu mieszkań obowiązują pewne ograniczenia.
W obszarach o „napiętym rynku mieszkaniowym” przepisy „ograniczenia wzrostu czynszu” (niem. „Mietpreisbremse“) (§§ 556d ff. BGB) mogą być stosowane na podstawie rozporządzenia. W miejscach, gdzie obowiązuje „ograniczenie wzrostu czynszu”, czynsz przy wynajmie mieszkań (z pewnymi wyjątkami) może przekraczać „średni czynsz lokalny” maksymalnie o 10 procent.
„Średni czynsz lokalny” ustala się na podstawie typowych czynszów w gminie lub porównywalnej gminie za mieszkania o podobnym rodzaju, wielkości, standardzie, stanie i lokalizacji, w tym standardzie energetycznym, które były ustalane lub zmieniane w ciągu ostatnich sześciu lat. Jeśli w trakcie trwania umowy najmu okaże się, że ustalony czynsz jest wygórowany według tych kryteriów, najemca może domagać się zwrotu nadpłaconej kwoty za ostatnie 30 miesięcy, licząc od momentu zgłoszenia roszczenia. Dotyczy to również sytuacji, gdy najemca wiedział o zbyt wysokim czynszu przy zawieraniu umowy, a także wtedy, gdy wynajmujący nie był tego świadomy. W praktyce najemcy często korzystają z tej możliwości.
Jeśli czynsz jest za wysoki o więcej niż 20%, wynajmujący może popełnić wykroczenie, za które grozi kara grzywny. W praktyce jednak takie sytuacje są rzadkie.
Możliwości późniejszego podwyższania czynszu są również ograniczone przez ustawodawcę, który wprowadza określone wymagania formalne, terminy i limity procentowe.
KS: W przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego strony najmu swobodnie ustalają wysokość czynszu na podstawie warunków rynkowych i cech lokalu. Ustawowe ograniczenia wysokości czynszu dotyczą wybranych rodzajów najmu, na przykład w przypadku lokali mieszkalnych utworzonych z udziałem gminy lub związku międzygminnego. Wtedy, zgodnie z art. 7c ustawy o ochronie praw lokatorów, czynsz nie może przekraczać, w skali roku, 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej zgodnie z art. 9 ust. 8 tej ustawy. Podobne ograniczenia dotyczą lokali socjalnych. W odniesieniu do typowych umów rynkowych, art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów reguluje warunki podwyżki czynszu. Przewiduje, że właściciel może podwyższyć czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu, chyba że strony w umowie ustaliły dłuższy okres wypowiedzenia.
Artykuł 8a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza ograniczenia w możliwości podwyższania czynszu. Zgodnie z tym przepisem, podwyżka czynszu, która przekroczyłaby w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, jest dopuszczalna tylko w określonych sytuacjach: jeśli właściciel nie jest w stanie z czynszu pokryć kosztów utrzymania lokalu, zapewnić zwrotu kapitału oraz uzyskać godziwego zysku, lub gdy podwyżka odpowiada średniorocznemu wskaźnikowi inflacji.
Wpływ regulacji ograniczających wysokość czynszu zależy od ich zakresu i intensywności, czyli od tego, jak bardzo dana regulacja wpływa na warunki rynkowe. Trudno jednoznacznie ocenić, jak zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów wpływają na rynek najmu w Polsce.
Jakie są zasady dotyczące terminów wypowiedzenia umowy najmu i długości trwania umowy? Czy istnieją szczególne przepisy dotyczące przedłużania lub zakończenia umów najmu?
BF: Dla umów najmu mieszkań obowiązują następujące zasady: Najemca nie musi podawać przyczyny wypowiedzenia umowy, podczas gdy wynajmujący zawsze musi wskazać w wypowiedzeniu ustawowy powód. Najemca ma zawsze trzymiesięczny okres wypowiedzenia, niezależnie od długości trwania umowy najmu. Dla wynajmującego okres wypowiedzenia wydłuża się o dodatkowe trzy miesiące po pięciu i ośmiu latach trwania umowy. Inne ustalenia, które mogłyby być niekorzystne dla najemcy, są niedozwolone.
Umowy najmu na czas określony są dozwolone tylko w bardzo wąskich granicach; w praktyce często są one interpretowane jako umowy na czas nieokreślony.
Wypowiedzenie bez zachowania terminu jest możliwe w przypadku rażącego naruszenia obowiązków przez jedną ze stron, przy czym sądy stosują rygorystyczne kryteria.
KS: Umowę najmu zawartą na czas określony można rozwiązać jedynie wtedy, gdy taka możliwość została wyraźnie przewidziana w umowie, w przeciwnym wypadku najem kończy się automatycznie po upływie ustalonego okresu. W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest natychmiastowe rozwiązanie umowy, o ile spełnione zostaną określone warunki. W przypadku gdy umowa określa termin wypowiedzenia, stosuje się warunki umowne.
Jeśli umowa nie określa czasu trwania najmu, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego terminu, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego). Przewidziano również możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy przez najemcę, bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli zostaną spełnione przesłanki opisane w art. 664 i 682 Kodeksu cywilnego.
Terminy wypowiedzenia umowy najmu mogą się różnić w zależności od konkretnej sytuacji. W przypadku najmu komercyjnego obowiązują inne zasady niż przy najmie zaspokajającym potrzeby mieszkaniowe lokatora. Warto zwrócić uwagę na art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, gdzie uregulowano terminy i warunki wypowiedzenia umowy najmu lokalu.
Jakie szczególne prawa i obowiązki mają najemcy i wynajmujący? Jak typowo rozwiązane są konflikty między nimi?
BF: Najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu i w zamian otrzymuje wyłączne prawo do korzystania z mieszkania. Wynajmujący natomiast musi utrzymywać nieruchomość w stanie zgodnym z umową. Obie strony muszą podczas trwania umowy uwzględniać interesy drugiej strony w ramach realizacji swoich praw i obowiązków.
Zazwyczaj umowa najmu przewiduje, że oprócz tzw. podstawowego czynszu (czynsz netto), najemca ponosi również koszty eksploatacyjne, takie jak opłaty za wodę, wywóz śmieci, podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie. Wynajmujący może żądać zabezpieczenia, np. w formie kaucji lub gwarancji, w wysokości do trzech czynszów netto. Kaucja jest zwracana najemcy po zakończeniu umowy, jeśli nieruchomość zostanie oddana w stanie zgodnym z umową.
Większość umów najmu zawiera również klauzule dotyczące tzw. „poprawek estetycznych” (niem. Schönheitsreparaturklauseln), które zobowiązują najemcę do okresowego odnawiania mieszkania (np. malowania ścian i sufitów, tapetowania oraz malowania grzejników, rur, okien i drzwi wewnętrznych). Ponieważ ustawodawca uznaje, że podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie, sądy szczególnie krytycznie oceniają takie klauzule i często uznają je za nieważne.
Spory dotyczące prawa najmu, które nie mogą zostać rozwiązane polubownie, są rozstrzygane sądownie. W prawie najmu mieszkań właściwy jest zawsze sąd rejonowy w miejscu położenia mieszkania, niezależnie od wartości sporu. Takie rozwiązanie ma na celu zapewnienie, że sąd dysponuje odpowiednią wiedzą o lokalnych warunkach i łatwiej oceni ewentualne zarzuty (np. roszczenia z tytułu wad czy obniżenia czynszu) oraz może prowadzić postępowanie dowodowe na miejscu.
KS: Trudno wskazać na konkretne, charakterystycznych dla prawa polskiego przepisy. Można przywołać ochronę praw najemcy, szczególnie w zakresie ochrony przed podwyżką czynszu czy wypowiedzeniem umowy. Najemca ma prawo do dokonania koniecznych napraw na koszt wynajmującego oraz obniżenia czynszu, jeśli lokal posiada wady, a także prawo do instalacji nowych urządzeń w lokalu, o ile ich montaż nie jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami. Wśród szczególnych obowiązków najemcy można wymienić dbanie o części wspólne, wykonywanie drobnych napraw, informowanie wynajmującego o konieczności przeprowadzenia większych napraw, uzyskiwanie zgody na podnajem lokalu czy na wprowadzenie ulepszeń, udostępnianie lokalu wynajmującemu w przypadku awarii lub przeglądów oraz obowiązek przeniesienia się do innego lokalu na czas naprawy. Jeśli chodzi o prawa wynajmującego, warto wskazać na prawo do pobrania kaucji, prawo zastawu na ruchomościach najemcy, prawo do zatrzymania lub usunięcia ulepszeń, oraz prawo do wejścia do lokalu w sytuacjach awaryjnych lub w celu przeprowadzenia przeglądów. Do szczególnych obowiązków wynajmującego należy utrzymanie lokalu w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy, dokonywanie koniecznych napraw, wymiana zniszczonych elementów na własny koszt, a także naprawa i wymiana instalacji wodociągowej, gazowej, pieców grzewczych, stolarki okiennej, podłóg czy tynków.
Konflikty między wynajmującym a najemcą rozwiązuje się głównie polubownie, a ostatecznie również na drodze sądowej.
Jakie mechanizmy ochrony są dostępne dla najemców?
BF: Jak widać, w Niemczech istnieje wiele mechanizmów ochrony dla najemców. Najważniejszym z nich jest zasada, że wynajmujący nie może samodzielnie eksmitować najemcy, nawet po prawidłowym wypowiedzeniu umowy. Zamiast tego musi wnieść pozew o eksmisję. Odpowiedni sąd ocenia ważność wypowiedzenia, a najemca ma możliwość obrony.
Jeśli umowa najmu mieszkania została rozwiązana natychmiastowo z powodu znacznych zaległości w płatnościach, najemca ma prawo do kontynuacji umowy, pod warunkiem spłaty wszystkich zaległych kwot. W takich przypadkach sądy często same kontaktują się z odpowiednimi organami, aby zapewnić, że państwo może interweniować i pomóc najemcy, na przykład poprzez przejęcie długu i ochronę przed bezdomnością.
Nawet w przypadku prawomocnego orzeczenia eksmisji, wynajmujący musi zlecić jej wykonanie komornikowi. W trakcie postępowania egzekucyjnego najemca może w określonych przypadkach nadal wnosić zastrzeżenia przeciwko eksmisji.
KS: Mechanizmy ochrony najemców w Polsce zależą od rodzaju naruszenia, jakiego dopuszcza się wynajmujący. W przypadku podwyżek czynszów lub nieprzestrzegania terminów wypowiedzenia, najemcy mają prawo do obrony przed sądem, kwestionując legalność działań wynajmującego. Dodatkową ochronę wynika z penalizacji naruszenia miru domowego. W polskim prawodawstwie przewidziano również karę pozbawienia wolności do trzech lat za zmuszanie do opuszczenia lokalu lub istotne utrudnianie korzystania z niego.
Specjalne przepisy dotyczą również eksmisji. Od 1 listopada do 31 marca każdego roku eksmisja „na bruk” nie jest wykonywana, z wyjątkiem przypadków dotyczących sprawców przemocy domowej, osób naruszających porządek domowy oraz osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego. Dodatkowy mechanizm ochrony polega na wstrzymaniu eksmisji do czasu przyznania lokatorowi mieszkania socjalnego z zasobów gminnych. Ustawa dokładnie określa, kto jest objęty taką ochroną oraz przewiduje szczegółowy tryb postępowania do momentu przyznania odpowiedniego lokalu.
Artykuł został opublikowany również w języku niemieckim na łamach październikowego Berliner Anwaltsblatt.
