Bywa stosowana dopiero „w ostateczności”, gdy inne sposoby egzekucji zawiodą. Wierzyciele obawiają się, że może być długotrwała i zwyczajnie kosztowna, ale mało który sposób egzekucji działa na niesolidnych dłużników tak motywująco. Niewątpliwie wymaga ona jednak po stronie wierzyciela zwiększonej aktywności procesowej. 

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości

O ile obecnie skierowanie egzekucji do poszczególnych składników majątku dłużnika nie wymaga jednoznacznego ich wskazania w treści wniosku o wszczęcie egzekucji, o tyle szczególny reżim został zachowany w przypadku zajęcia nieruchomości dłużnika. Nie wystarczy bowiem enigmatyczne żądanie zajęcia „wszystkich ustalonych w toku postępowania nieruchomości”. Powszechnie przyjmuje się, że nieruchomość należy precyzyjnie określić, wskazując numer księgi wieczystej i miejsce jej położenia. 

Na tym etapie postępowania wierzyciel zostanie wezwany do uiszczenia zaliczki w wysokości 100 zł tytułem opłaty sądowej za wpis w księdze wieczystej. Komornik przyzna wierzycielowi reprezentowanemu przez profesjonalnego pełnomocnika dwukrotnie wyższe koszty zastępstwa w postępowaniu egzekucyjnym. 

Czy warto wnosić o zajęcie nieruchomości będącej przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej? (Do dalszej egzekucji niezbędne jest wówczas przedłożenie klauzuli wykonalności wydanej przeciwko małżonkowi dłużnika.) Niejednokrotnie warto potraktować takie zajęcie choćby jako element „taktyki negocjacyjnej” i w ten sposób zachęcić dłużnika do dokonywania własnych wpłat.

Opis i oszacowanie

Przystąpienie do opisu i oszacowania nieruchomości to kolejny etap egzekucji wymagający aktywności wierzyciela. Wątpliwości w praktyce niekiedy budzi określenie momentu, w którym wierzyciel może wnieść o przystąpienie do opisu i oszacowania, w szczególności – czy wniosek taki może zostać zawarty już we wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Wydaje się, że nie ma przeciwwskazań do przedstawienia tak sformułowanego żądania. Oczywistym jest jednak, że komornik przystąpi do opisu dopiero po upływie terminu dwóch tygodni, wyznaczonego dłużnikowi do zapłaty długu, a także co równie istotne – po uiszczeniu przez wierzyciela zaliczki na wydatki: związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego (w zależności od rodzaju nieruchomości, jednak zwykle należy się liczyć z kosztem kilku tysięcy złotych), oraz 100 zł tytułem ogłoszenia obwieszczenia o opisie i oszacowaniu nieruchomości na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Wydatków związanych ze sporządzeniem operatu niekiedy można jednak uniknąć. Oszacowania nieruchomości można bowiem dokonać na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby obrotu rynkowego w okresie roku przed terminem opisu i oszacowania nieruchomości, jeżeli jego treść odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości (art. 948 §1 k.p.c.), bądź w razie ponownego wszczęcia egzekucji z nieruchomości, prowadzonej uprzednio przez tego samego komornika (v.: art. 948 §1¹ k.p.c.). Warto zaznaczyć, że opisane sytuacje w praktyce należą do rzadkości. 

Licytacja

Wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości wymaga aktywności wierzyciela w niektórych przypadkach. Przede wszystkim zawsze wtedy, gdy przedmiotem egzekucji jest lokal mieszkalny lub grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Wprawdzie wierzyciel uprawniony jest do złożenia takiego wniosku jedynie w sytuacji, gdy egzekwowana należność główna stanowi równowartość co najmniej jednej dwudziestej części sumy oszacowania, jednak ustawodawca określił wyjątki, w których przepisy te nie mają zastosowania (art. 952¹ §4 k.p.c.). Co istotne, przepisy art. 952¹ k.p.c. mają zastosowanie tylko wówczas, gdy kumulatywnie zostaną spełnione dwie przesłanki: o charakterze obiektywnym, tj. przeznaczenie lokalu oraz faktyczne wykorzystywanie zajętej nieruchomości. Wniosek wierzyciela nie jest więc konieczny w sytuacji, w której dłużnik zamieszkuje lokal użytkowy bądź wykorzystuje swój lokal mieszkalny na inne cele, np. udostępnia go do zamieszkiwania innym osobom. Należy także przychylić się do pojawiających się w doktrynie poglądów o niedopuszczalności złożenia wniosku o licytację nieruchomości przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania, gdyż dopiero po prawomocnym ustaleniu wartości nieruchomości możliwe jest dokonanie oceny uprawnienia wierzyciela. 

Kolejna sytuacja, w której wymagany jest wniosek wierzyciela, to elektroniczna droga sprzedaży nieruchomości. Co prawda aktualnie procedowana jest nowelizacja k.p.c. zakładająca, że licytacja elektroniczna stanie się domyślną formą sprzedaży nieruchomości (druk sejmowy nr 1442, ustawa skierowana po pierwszym czytaniu do Komisji Nadzwyczajnej do spraw zmian w kodyfikacjach), jednak obecnie w dalszym ciągu każdorazowo wymaga ona żądania wierzyciela, niezależnie od charakteru sprzedawanej nieruchomości. Praktyka postępowania wskazuje, że licytacje prowadzone w formie elektronicznej charakteryzują się większą skutecznością, terminy wyznaczane są co do zasady sprawniej, zaś charakter licytacji zapobiega zmowom cenowym i pozwala na uzyskanie wyższej ceny.

Wniosek wierzyciela każdorazowo wymagany jest także w przypadku drugiej licytacji nieruchomości, niezależnie od rodzaju nieruchomości, sposobu jej wykorzystywania, trybu egzekucji (uproszczony bądź zwykły) czy też sposobu licytacji (elektroniczna bądź zwykła). Na tym etapie wierzyciel może także zażądać zmiany sposobu przeprowadzenia licytacji, np. wskazując, że druga licytacja ma zostać przeprowadzona w formie elektronicznej. 

Dalsze czynności w tej fazie egzekucji z nieruchomości, takie jak przybicie i przysądzenie własności, a w dalszej kolejności – ustalenie kosztów egzekucji czy sporządzenie planu podziału nie wymagają już żadnej aktywności ze strony wierzyciela i podejmowane są z urzędu przez organ egzekucyjny: komornika i sąd. 

Ten etap egzekucji nie wiąże się też z koniecznością zaliczkowania przez wierzyciela kosztów w znacznej wysokości. Komornik wezwie go o pokrycie kosztów publikacji ogłoszeń o licytacji (100 zł). 

Umorzenie egzekucji z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości zostanie umorzona przez komornika wskutek bezczynności wierzyciela, przejawiającej się w szczególności niezłożeniem przez niego któregoś z wniosków, o których mowa powyżej, bądź nieuiszczeniem zaliczki na wycenę nieruchomości. W takiej sytuacji umorzenie nastąpi po upływie 6 miesięcy bezczynności wierzyciela, liczonych od momentu podjęcia ostatniej czynności w egzekucji z nieruchomości. Do umorzenia dojdzie także wtedy, gdy nieruchomość nie znajdzie nabywcy w toku licytacji, a wierzyciel nie złoży wniosku o przejęcie jej na własność. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po sześciu miesiącach od daty drugiej bezskutecznej licytacji, przy czym problematyczne może być określenie tego terminu w przypadku złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji do innego komornika niż ten, który pierwotnie prowadził postępowanie. Przepis ten nie będzie miał zastosowania w przypadku wierzycieli, którzy wcześniej nie prowadzili egzekucji z tej nieruchomości.

Statystyki

Jak wynika z danych zgromadzonych przez Krajową Radę Komorniczą, w ubiegłym roku w Polsce w toku licytacji zostało sprzedanych ponad 2500 nieruchomości, w tym ponad 800 w formie licytacji elektronicznej. 

Komornicy sądowi corocznie dokonują ok. 120 tys. zajęć nieruchomości. 

Każdego roku wskutek egzekucji z nieruchomości, na rzecz wierzycieli przekazywanych jest łącznie ok. 1,2 mld złotych.